La política de vivienda en Colombia volvió al centro del debate económico. Congresistas, representantes del Gobierno, empresarios y banqueros coincidieron en la necesidad de adoptar medidas que permitan reactivar la construcción, ampliar la oferta habitacional y facilitar que más familias compren vivienda, sin depender exclusivamente de los subsidios nacionales.
Las propuestas, dadas a conocer en el Congreso Colombiano de la Construcción de Camacol, incluyen garantías públicas para reducir el riesgo de los créditos, incentivos al ahorro para la cuota inicial, subsidios a las tasas de interés, mayores plazos de financiación y un trabajo más estrecho con alcaldías y gobernaciones.
También se planteó revisar las condiciones bajo las cuales los bancos financian la compra de vivienda.
Varios congresistas han planteado que las decisiones sobre vivienda deben tener continuidad y ser de largo plazo.
El senador Andrés Forero, del Centro Democrático, cuestionó la reducción de los recursos presupuestados para el sector, que, según su intervención, pasarán de $1,7 billones en 2026 a $700.000 millones en 2027.
Pidió retomar programas comoMi Casa Ya y defendió que la política habitacional se convierta en una política de Estado, con objetivos de largo plazo que no dependan del Gobierno de turno.
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Por su parte, el representante Mauricio Toro sostuvo que el ajuste fiscal debe ser gradual para evitar impactos sobre la economía y los subsidios de vivienda. También destacó la necesidad de priorizar la infraestructura vial y de transporte.
Samir Radi, representante a la Cámara por el Atlántico, señaló que el presupuesto debe orientarse hacia proyectos capaces de generar retornos económicos y empleo. Además, mencionó una iniciativa de Cambio Radical para dar continuidad a los programas de vivienda.
Entre sus propuestas están crear el programaMi Casa Ya – Germán Vargas Lleras como instrumento permanente para facilitar el acceso a vivienda de interés social y prioritario, y establecer el Sistema Nacional de Transformación Territorial, que coordine al Gobierno Nacional con departamentos y municipios para impulsar proyectos regionales.
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La iniciativa busca garantizar la continuidad de las políticas de vivienda e infraestructura entre gobiernos, asegurar recursos plurianuales, priorizar obras en ejecución, mejorar la planeación territorial y fortalecer la transparencia y la evaluación de resultados. El sistema funcionaría con las herramientas institucionales existentes, sin crear nuevas entidades ni cargos adicionales.
Miguel Cortés, presidente del Grupo Bolívar, defendió los subsidios a las tasas de interés como una alternativa para impulsar la compra de vivienda con un costo menor para el Gobierno que el de algunos subsidios directos a la adquisición.
El directivo sostuvo quereducir las tasas de los créditos hipotecarios del 15% actual al 12% o al 11% podría impulsar el crecimiento del sector. También planteó que recuperar unos 60.000 subsidios gubernamentales, como los que han existido en algunas ciudades, contribuiría a reactivar el mercado.
Juan Carlos Gómez, presidente de la Fundación Grupo Social, coincidió en la necesidad de reactivar los subsidios a las tasas de interés, con una focalización adecuada.
Además, planteó que ampliar los plazos de los créditos y reducir las cuotas mensuales ayudaría a mejorar la capacidad de pago de los hogares.
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Cortés advirtió sobre el rezago de la construcción frente a la formación de nuevos hogares. Según las cifras que presentó, Colombia pasó de construir 230.000 viviendas a 112.000, mientras cada año se forman alrededor de 280.000 hogares. Esta diferencia, explicó, puede presionar los precios al alza si la oferta no crece al ritmo de la demanda.
Por ello, consideró prioritario pasar de las 112.000 viviendas anuales a un rango de entre 200.000 y 212.000 unidades, para que más colombianos puedan acceder a una solución habitacional. Resaltó además que la construcción contribuye a formar comunidades, reducir brechas sociales y mejorar las oportunidades educativas de los niños.
"Trabajando unidos y reduciendo las tasas de interés, podemos impulsar el crecimiento. Y ese crecimiento de la vivienda es muy importante para la estabilidad social del país", afirmó.
Gómez planteó quefacilitar el acceso al crédito no es suficiente si las familias no cuentan con el dinero para la cuota inicial, que las medidas prudenciales del sistema financiero exigen para solicitar un préstamo.
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Por eso, propusorecuperar los incentivos al ahorro que otorgaban beneficios tributarios a quienes destinaban recursos a cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC) y fondos de inversión colectiva para comprar vivienda. Según Gómez, estos estímulos perdieron fuerza después de 2022.
También mencionó alternativas como Semillero de Propietarios, un programa que combina el arrendamiento con la preparación financiera para facilitar el acceso posterior a una vivienda propia.
El presidente de Asobancaria, Jonathan Malagón, coincidió en que el ahorro y el crédito son fundamentales para facilitar la compra de vivienda, especialmente cuando los recursos públicos destinados a subsidios son limitados, y en que es necesario fortalecer los incentivos al ahorro de los hogares.
"El ahorro y, por supuesto, el crédito son los que permiten el cierre financiero", afirmó.
El cierre financiero es el momento en que una familia reúne los recursos necesarios para completar la compra, incluidos la cuota inicial, el crédito y, cuando corresponda, los subsidios.
Juan Carlos Mora, presidente de Bancolombia, sostuvo que la desaceleración de la vivienda no responde únicamente a factores financieros: también pesan las dificultades para habilitar suelo y poner en marcha nuevos proyectos.
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Su propuesta central escrear garantías públicas que permitan compartir el riesgo de los créditos. Mora explicó que las entidades financieras incorporan ese riesgo en las tasas de interés, por lo que una garantía del Gobierno podría mejorar las condiciones de financiación para los constructores y ayudar a reactivar las iniciaciones de vivienda, es decir, las obras que comienzan a construirse.
La ventaja, según el banquero, es que no exige un desembolso inmediato de recursos públicos por el valor total de los créditos respaldados. Aclaró, sin embargo, que no sería una medida sin costo fiscal: instrumentos como el Fondo Nacional de Garantías requieren un patrimonio que respalde las operaciones y podrían necesitar una capitalización adicional.
"Si compartimos el riesgo, el Gobierno puede poner su parte sin un esfuerzo fiscal grande", señaló Mora.
Serían garantías específicas para la coyuntura, una solución de corto plazo mientras las tasas de interés alcanzan niveles que mejoren la viabilidad financiera de los proyectos.
Gómez propuso evaluar créditos que financien más del 80% del valor de la vivienda, con porcentajes del 90% o el 100%. Estas medidas, afirmó, permitirían reducir la brecha financiera que enfrentan las familias interesadas en comprar vivienda.
Malagón propuso abrir unadiscusión sobre el loan-to-value (LTV), indicador que mide qué porcentaje del valor de una vivienda puede financiarse mediante un crédito hipotecario.
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Aclaró que no se trata de aumentar indiscriminadamente ese porcentaje al 95% o al 100% para todos los segmentos del mercado, sino de revisar las condiciones desde una perspectiva de riesgo para el sistema financiero. "En esta coyuntura, tenemos que repensarlo", dijo.
María Lorena Gutiérrez, presidenta del Grupo Aval, destacó que la reactivación de la vivienda no puede depender únicamente del Gobierno Nacional.
Recordó los proyectos regionales desarrollados con alcaldes y gobernadores y señaló que las autoridades territoriales deben tener un papel más activo en la política habitacional.
Según Gutiérrez, ese trabajo es fundamental para aumentar la oferta de vivienda, facilitar la disponibilidad de suelo urbanizado y reducir los trámites que retrasan nuevos proyectos. Por eso, propuso que la agenda de subsidios, garantías y tasas de interés esté acompañada de una estrategia coordinada con los gobiernos locales.
Durante la discusión también se destacó la importancia de profundizar los esquemas de concurrencia, en los que los recursos nacionales y territoriales se complementan para financiar soluciones habitacionales.
Gutiérrez también planteó que el sector financiero aproveche las posibilidades del intercambio de datos para evaluar los ingresos recurrentes de los hogares, incluidas las remesas que reciben las familias de colombianos que trabajan en el exterior.
Estos flujos, dijo, podrían aportar información útil para analizar su capacidad de pago y sus posibilidades de acceso al crédito.
La propuesta cobra relevancia por el peso creciente de estos recursos en la economía colombiana. En 2025, el país recibió US$13.098 millones en remesas, un aumento de 10,6% frente a los US$11.843 millones de 2024, según cifras del Banco de la República recopiladas por Migración Colombia.
Los giros de colombianos residentes en Estados Unidos, España y Canadá representan una fuente de ingresos para miles de familias en departamentos como Antioquia, Valle del Cauca, Quindío y Bolívar.
Elministro de Vivienda, Jaime Andrés Beltrán, presentó un panorama complejo para el sector, marcado por la caída de las ventas, la incertidumbre jurídica, las dificultades de ejecución presupuestal y las restricciones fiscales.
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El funcionario anunció que el Gobierno esperaconstruir 20.000 viviendas nuevas en las zonas afectadas para 2029. También señaló que se contemplan subsidios de hasta 90 salarios mínimos para vivienda nueva y de 18 salarios mínimos para mejoramientos.
Para convertir estas iniciativas en una reactivación efectiva, consideró necesario fortalecer la confianza y la seguridad jurídica, garantizar reglas estables, simplificar trámites, habilitar suelo urbanizable y actualizar los planes de ordenamiento territorial (POT), que orientan el uso del suelo en los municipios.
Entre los programas mencionados están Mi Casa Milagro, Mejora tu casa, mejora tu vida, Colombia país de propietarios, Mi Casa Rural y Bienestar Territorial.
El ministro también destacófuentes alternativas de financiación para impulsar proyectos.
Entre ellas está $1,5 billones provenientes de lascajas de compensación, cerca de $11 billones anuales de regalías y hasta $10 billones mediante obras por impuestos.
El presidente de Camacol, Guillermo Herrera, sostuvo que Colombia no tiene que escoger entre reconstruir las zonas afectadas por la emergencia y reactivar el sector constructor, pues considera que ambos objetivos pueden avanzar simultáneamente.
El dirigente gremial pidió mantener la vivienda como una prioridad económica y social. Si bien reconoció la necesidad de responsabilidad fiscal y estabilidad macroeconómica, advirtió que el ajuste presupuestal no debería traducirse en una suspensión prolongada de los programas habitacionales.
Según Herrera, estos programas facilitan el acceso de las familias a una vivienda, generan empleo y dinamizan la economía. También defendió la necesidad de ampliar la oferta habitacional, promover el ahorro, fortalecer las alternativas de arrendamiento y agilizar los trámites para desarrollar nuevos proyectos.
Camacol manifestó su disposición a trabajar con el Gobierno nacional, las autoridades territoriales, las entidades financieras y las cajas de compensación, tanto en la reconstrucción como en la reactivación de la industria.
Herrera insistió en que el país debe pasar de los anuncios a las acciones concretas, mediante políticas estables y soluciones ajustadas a las necesidades de los hogares.
"El éxito de la gestión pública debe medirse por su capacidad de producir resultados en materia de vivienda, empleo y bienestar social", afirmó.
Durante el evento, el dirigente gremial entregó al vicepresidente Restrepo un cheque simbólico por $300.000 millones, correspondientes a recursos que las empresas del sector han destinado a la emergencia y la reconstrucción.
El desafío será convertir estas iniciativas en medidas concretas que permitan reactivar el sector en medio de las restricciones fiscales del país.
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